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房地产开发项目成本控制与管理探讨

摘要:房地产业是我国国民经济的支柱,在我国城市化进程中发挥了突出的作用,也带动了相关产业同步发展。成本控制可以降低房地产开发项目的经费投入,并且贯穿了整个项目过程中,因此成本控制与管理是每个房地产开发企业都应当引起重视的问题。目前随着我国房地产行业宏观调控政策不断出台,房地产行业面临着更大的压力,其利润空间出现了不断缩小的趋势,因此其成本控制和管理工作也就变得更加重要。本文在对房地产项目的成本管理进行概述的基础上,指出了目前我国房地产开发项目成本管控存在的问题,并就房地产开发项目成本管控的具体落实提出了自己的意见和建议。

关键词:房地产;开发项目;成本控制

房地产行业的飞速发展,是一个国家实现现代化的重要标志,房地产行业对国民经济的发展起到了有力的促进作用,因此,如何推动我国的房地产行业实现健康可持续发展,是值得我们深入研究和探讨的问题。房地产行业是典型的资金密集型产业,其项目的开发和建设离不开大量的资金支持,因此我们应当尽量降低房地产项目成本,把有限的资源充分地利用起来,实现房地产行业的健康发展。对房地产项目实施成本控制管理,就是要求我们在建设项目的过程中,转变传统的项目成本管理观念,用全新的理念指导房地产项目的开发管理。

一、房地产项目成本管理概述

对房地产开发企业而言,企业成本管理是一项比较复杂的工作,包含到了企业的运营、土地、开发手续、建设、销售等方面需要控制的成本,广告、招聘和外包的费用也包括在内。对大多数房地产企业来说,自筹资金完成项目建设是不可想象的,因此于房地产项目建设过程中的融资本息也属于项目成本的范畴。所谓成本控制,指的是企业根据预先建立的成本管理目标,由相关部门在其职权范围内,对各种会对成本产生影响的因素进行预防和调节,对其生产耗费进行控制的过程,最后在成本管理中取得较好的效果。房地产项目运作起来是非常复杂的,需要计算企业生产和经营过程中耗费的所有资源,通过成本控制可以发现企业经营的薄弱环节,并有利于把企业的内部潜力挖掘出来,进而想尽一切办法把企业的生产经营成本降低下来。对房地产项目实施成本控制,可以促进企业转变经营机制,全面提高自己的经营水平,使企业在市场竞争中立于不败之地。随着我国房地产市场的不断发展,房地产企业间的竞争开始出现白热化的趋势,房地产项目之间的成本核算与控制竞争也愈发激烈,这也是房地产企业能否在市场上占据优势地位的关键。对房地产项目成本进行管控的过程,具备了全员性和全过程性的特点。房地产企业应该针对自身项目的特点,采取有针对性的措施进行成本控制。并将成本控制贯穿于企业的投资决策、土地获取、设计、施工建设和销售阶段。

二、房地产项目成本控制存在的问题

(一)成本控制目标设置不合理

一般来说,很多房地产企业认为成本只产生于施工阶段,完全忽视了成本的形成过程,没有真正意识控制土地成本的作用,其实设计阶段才是房地产成本管理最关键的阶段。目前,多数房地产企业采用了低价竞争的手段,为了实现自己的成本控制目标,对承包公司的生存空间进行了挤压。显而易见,成本控制目标的实现不仅要从企业外部着手,企业内部的成本控制也是一项重要的内容,也就是说,企业成本外部是不产生成本的,通过压榨承包公司根本不利于问题的最后解决,甚至造成适得其反的效果。因此,房地产企业的成本管控要实现较好的效果,应该首先理顺企业内部流程,通过优化企业运作渠道,提高自己的管理效率。因此,房地产企业成本管控的目标要想得以实现,首先要针对自身情况设置合理的成本控制目标,同时把企业的经营效率提高上来。

(二)成本控制方式不合理

财务核算并不是成本管控的唯一手段。企业的成本产生于投入产出过程中,因此企业生产经营全过程中都会产生成本,整个企业的运作都离不开成本的支持,因此其企业的任何一个部门都担负着成本管控的责任。财务核算只是最基础的成本管控方式,是一种被动的成本管控方式,其管理手段并没有细化,而无法对成本的精准管理。企业成本控制操作起来是比较复杂的,需要梳理房地产项目实施的所有环节,并找到可以节省企业运营成本的地方,这也对员工的能力提出了较高的要求,他们必须对预算管理知识有一个清晰的把握,也需对房地产运作步骤了然于胸,并及时准确地掌握市场信息。只有这样,才可以制定出合格的企业成本控制管理的实施方案。要更好地实现房地产项目的成本控制,我们必须建立健全房地产项目的成本管控机制。必须要有高素质的专业人员,只有这样才是实现对项目成本的科学管理和控制。目前,全程成本管控并未引起我国多数房地产企业的重视,也没有建立起自己的成本管理制度,成本管控依旧处于初级阶段。所以,造成先进的成本管控方法无法取得较好的效果。

三、房地产行业成本控制的意见和建议

(一)强化成本管控理念,打造成本控制文化

要想做好企业的成本管理工作,首先要对成本控制紧迫性有一个清醒的认识。员工具备了成本管理的观念,企业的成本控制才会得到很好的贯彻落实。一家企业的文化建设不是短期内可以形成的。任何企业高层,都可以充分运用培训、演讲和座谈方式,让员工身处成本控制的氛围之中,并树立自己的成本控制观念。房地产企业的成本控制也应做到有所侧重,也就是说,房地产的成本控制不仅要对重点领域加强管理,而且要全方位的进行成本管理,大风险要防范,小风险也要尽量避免。一家企业建立自己的成本控制理念,然后就要制定自己的成本控制目标。目前房地产在国家政策的调控下,出现了平稳发展的趋势。因此,企业在进行成本管控的时候,要对充分考虑各种会对其成本产生影响的因素,并科学合理的预判出自己需要的成本投入。以此为基础,可以使得成本管控的各环节、各部门的目标都可以得以实现。提前设计好成本数额,因此对项目施工进行指导,使得房地产项目的设计成本可以顺利地得以实现,而且使得项目每一个环节中的成本都可以很好的得以实现。

(二)成本控制体系的构建,形成完备的成本控制框架

只有把完善的成本控制体制建立起来,房地产企业的成本管控才会取得较好的效果。房地产企业必须清楚地认识到,岗位权责和完善预算制度都是必须提前明确的问题。房地产项目建设是一项比较复杂的工程,项目在衔接和交割中会遇到许多难以处理的问题。如果不建立明确的岗位权责制度,各部门间就不能密切的配合展开工作,进而造成成本支出出现不必要的浪费。与此同时,与成本控制体系相对应,我们必须把企业合理有效的预算管理系统建立起来。按照施工流程,提前安排好不同环节的预算,成本控制的权限要主动下放,让各个部门都可以参与其中。预算管理是成本控制前提和基础,因此必须引起有关部门的高度重视。预算管理有利于预防项目的经费超支,通过强有力的预算管理工作,房地产企业就可以提前预估和管控可能出现的资金风险。最后,房地产企业必须及时调整成本管控机制,进而保证可以应对项目建设过程中无法预料的问题。

(三)培养成本控制人才,打造成本控制队伍

目前,我国企业的成本控制研究与先进国家相比,还处于起步阶段,成熟的企业成本管理模式依旧需要全面的推广。因为房地产企业的成本控制已经迫在眉睫,不仅要从企业的顶层设计成本,同时也要培养出一大批这方面的专业人才。只有人才,才是对企业发展起到最重要作用的因素。如果企业成本管控出现了问题,我们必须从观念和制度方面查找原因,如果相关人员缺乏应有的专业技能,使得企业的成本控制更不容易实现。随着信息化时代的到来,房地产企业成本管理有了更加科学的手段。培养自己的成本管理人才,一方面极大地提高了成本管控的效率,另一方面也使得企业的成本管理方法得到了较大的改善,房地产企业全面的实施成本控制,才会成为现实。离开了专业人员的管控,房地产项目全环节的成本信息就无法顺利的搜集和汇总起来,房地产项目的成本就不可能被集中计算起来。我们在这方面的专业人才培养过程中,不仅要实现管理人员的专业化,也应把外部专业人员引进其中,使得企业的成本管理取得更好的效果。与此同时,一旦条件允许,可以在企业中设立专业的成本管理岗位,让成本管理措施切实得到有效的执行。

四、房地产开发成本管控不同阶段的主要任务

(一)设计阶段的任务

房地产工程设计对建设工程的造价可以起到决定性的影响,房地产工程成本90%以上都形成在这个阶段,因此对设计阶段的成本管控是房地产项目开发成本管控最重要的阶段。我们要把设计和成本管理统筹在一起加以考虑,这样房地产企业的成本管控目标才可能有效地得以实现。在房地产项目的初步设计、施工图设计、专项设计和二次设计过程中,可以通过限额和优化设计为重要手段,使得房地产开发成本管控可以更好地得以实现,因此设计阶段的成本控制必须得到企业高层的重视,并把相应的控制目标和实施细则制定出来,使得房地产企业项目的成本得到有效的控制。

(二)施工阶段的成本控制与管理

施工阶段是设计方案变为工程实体的重要环节,因此在这一过程中也要加大成本管控力度,要使得具体的施工成本不能超过设计阶段得出的工程成本,而且要通过科学合理的施工技术,按照成本控制细则施工,尽量避免投入不需要的资源,同时遇到工程设计变更的情况下也要对施工成本进行有效的控制。

五、结束语

由上可知,本文对新形势下房地产成本控制存在的问题进行了全面的分析,在目前我国房地产管控成本上升趋势明显的背景下,房地产企业在成本控制方面应当转变观念,在所有的员工中树立成本意识,针对其中存在的问题采取有效的措施来对房地产项目进行成本管控。要注意专业人才的培养,建立健全房地产成本管控机制,推动我国房地产行业实现健康可持续发展。

参考文献:

[1]吕姝颖.论房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,2016(03):248.

[2]张红,谷慧玲.如何加强房地产开发项目成本控制和管理[J].中华建设科技,2011(03):104-105.

作者:陈海潮 单位:天地源股份有限公司西安置业分公司

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